發展局局長甯漢豪於2026年10月28日在立法會「加快舊區重建」議員議案開場發言中，把市區更新定位為「全面綜合」過程，而非零星拆建，並表明發展局正與市區重建局共同全面檢視市建局的財政和運作模式，目標在明年上半年提出具體建議並展開諮詢。對承建商及分判商而言，這是一次關於舊區項目類型與採購框架的官方訊號，而非個別合約招標公告。
同一份發言交代了兩組並行的政策線：一是市建局按《市區重建策略》以重建、復修、活化、保育四方向推展；二是私人市場在過去十年重建項目中約八成新建住宅單位來自私人發展重建項目，政府已透過修訂《強拍條例》及三項措施增加誘因。兩條線同時影響舊區工程的來源結構。
局長口中的「全面綜合」是甚麼
局長在發言中指出，在《市區重建策略》下，市區更新並不是零星拆建的過程，而是採取全面綜合的方式，藉着重建發展、樓宇復修、舊區活化和文物保育四大方向更新舊區面貌。他並以中環街市、上環士丹頓街／城皇街項目及618上海街作為復修、保育和活化的例子。
同一段落亦交代市建局的推展方針為「規劃主導、地區為本」，即在進行重建的同時，重新規劃區內交通路線、行人設施、綠化休憩空間等。對工程團隊而言，這意味着舊區項目的工作範圍可能同時涵蓋樓宇以外的地方設施與地區改善元素，而非單一樓宇的拆卸重建。
市區更新並不是零星拆建的過程，而是採取全面綜合的方式
老化與重建的速度差距
局長引述議員提到的數字：過去十年，香港樓齡達50年或以上的樓宇每年以大約500幢的速度增加，而重建數量則大概只有每年約160幢。這組數字是他在議案開場發言中用以說明樓宇老化問題嚴峻的依據。
在同一段發言中，局長亦交代市建局自2001年成立以來，已開展及推行69個重建項目，合共提供約36 000個新建住宅單位。這些是已完成的歷史累計數字，並非未來項目清單，不能用來推算往後每年的工程量。
- 樓齡50年以上樓宇：過去十年每年增約500幢
- 重建數量：每年約160幢
- 市建局自2001年成立：69個重建項目、約36 000個新建住宅單位
財政檢討與賠償安排
局長表明，政府除在市建局成立時注入100億元資本外，亦透過豁免市建局重建項目的土地補價、在合適重建項目內批出政府用地（特別是政府、機構及社區用地），以及適度提升市建局的借貸上限作為財政支援。他同時指出，過去數年本港物業市場狀況令市建局的現金流面對很大挑戰。
因此，發展局現正與市建局共同全面檢視市建局的財政和運作模式，包括檢視「同區七年樓齡」現金賠償政策及「樓換樓」安排，以期在明年上半年提出具體建議並展開諮詢工作。局長形容今次動議辯論來得非常合時，可及時聽取議會意見協助政策研究。對承建商而言，賠償與安置安排的檢討屬收購與清拆前期環節，其結果會影響項目推出的節奏，但發言未交代任何具體時間表或項目名單。
發展局現正與市建局共同全面檢視市建局的財政和運作模式
私人市場與三項措施
局長指出，在過去十年所有重建項目中，約有八成新建住宅單位來自私人發展重建項目。政府已於2024年修訂《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，在七個重建需要較迫切的指定地區降低強拍門檻，亦利便相連地段進行強拍申請。
他並重提行政長官去年《施政報告》公布的三項措施：在北部都會區預留三幅土地讓市建局籌劃興建新樓，探討作為受重建影響住宅業主的「樓換樓」替代安排；實施跨區地積比率轉移安排；以及在七個指定地區試行適度增加私人重建項目地積比率，並容許發展商將增加的地積比率轉為金額使用。局長表示，就第二及第三項措施，發展局已在今年八月分別發出聯合作業備考及修訂城市規劃委員會的規劃指引，自九月起實施為期五年的「額外地積比率先導計劃」和「跨區地積比率轉移」安排。
- 私人發展重建項目：過去十年約八成新建住宅單位來源
- 強拍門檻下調：2024年修訂條例，涵蓋七個指定地區
- 跨區地積比率轉移及額外地積比率先導計劃：今年九月起實施，為期五年
建造觀察：對採購框架的訊號與界線
若「全面綜合」方向在檢討後延續，舊區工程有條件以包含重建、復修及地區改善元素的綜合合約形式包裝，而非純粹按單幢拆卸重建招標。這對具備多工種協調能力、能同時處理樓宇與周邊地方設施的承建商較有利；專注單一工種的分判商則需留意自身工序在綜合標段中的位置與分判層級。此為基於發言所述政策方向的條件式推論，並非已公布的採購安排。
必須指出證據界線：局長發言沒有提及任何具體採購模式、合約打包方式、標段劃分或招標時間表，亦未說明檢討結果會否改變現行安排。因此不能由此推斷個別工種的工程量、人手需求或整體行業走向必然受影響。可核對的下一個進展，是發展局所稱明年上半年就市建局財政和運作模式提出的具體建議及隨後展開的諮詢。
可核對的下一個進展，是明年上半年提出的具體建議及隨後展開的諮詢
